1. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất ?

Luật Minh Khuê tư vấn cách áp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất đai và các tài sản khác

Trả lời:

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi năm 2012 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giáchuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Khoản 1, 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP, lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ : Về lệ phí trước bạ, trong đó:

3. Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh. Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ.
4. Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.
5. Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa.
6. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
8. Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.
9. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hoàn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho công dân nước ngoài làm việc tại Việt Nam ?

2. Xử lý khi bên bán đất chưa làm đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm ngoái 2014 em có mua 1 miếng đất canh tác trồng cà phê, thỏa thuận miệng 2 bên mua với bán. Bên bán nói trên giấy tờ diện tích là 4200m2 nhưng diện tích thật là hơn và em có thỏa thuận là phải làm sổ đỏ cho em từ 5500m2 - 6000m2, với giá bán là 435 triệu. Vì em không muốn sau này xảy ra tranh chấp đất lúc ấy bất lợi cho em.

Khi mua bên bán viết giấy tay và em đưa trước 100 triệu đặt cọc, 15 ngày sau em đưa tiếp 200 triệu nữa khi ấy em có nhờ người làm chứng và nhận giấy viết tay 2 bên mua bán và người làm chứng cùng ký vào. Sau khoảng 20 ngày sau bên bán gọi em lại đưa sổ đỏ mới nhưng em xem thì có 4180m2 và người bán nói phải làm thêm 1 sổ 2000m2 nữa vì số đất này không có trong giấy tờ.

Sau đó khoảng 1 tháng thì bên bán có mời địa chính xã về đo đất thực tế, cho đến nay đã được khoảng 3 tháng rồi mà chưa xong, em không thấy bên bán gọi em lại lấy sổ mới. Em thấy hoang mang không biết liệu bên bán có làm gì với diện tích đất của em không vì em giao 300 triệu rồi còn thiếu có 145 triệu. Luật sư cho em hỏi lâu như vậy bên bán có phải không muốn làm tiếp giấy tờ không hay do trục trặc giấy tờ ?

Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: V.C

Tư vấn về việc bên bán đất chưa làm đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.616

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chủ sở hữu quyền sử dụng đất không được tiến hành công chứng, chứng thực mà hoàn toàn là do viết tay. Theo quy định của Luật đất đai 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể là:

" Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn đã tiến hành giao dịch sẽ không được công nhận trước pháp luật vì chưa tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực. Đây có thể là lí do dẫn đến việc họ không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên bạn. Đồng thời, theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì với trường hợp muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng thì trong hồ sơ cũng phải có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng, chứng thực thì sẽ không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Vì vậy, bạn cần kiểm tra lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đã được cấp có thực sự là do cơ quan có thẩm quyền cấp hay không. Có thể vì không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người đó không thể tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn được.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn.

>> Xem thêm:  Quy định mới về thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) ? Hoàn thuế cho chuyên gia nước ngoài ?

3. Tư vấn việc mua bán đất đai và các loại thuế, phí phải đóng ?

Thưa luật sư, Doanh nghiệp tôi kinh doanh vận tải, hiện có phụ trách mua đất và bán cho 1 công ty sản xuất vật liệu xây dưng. Tôi xin hỏi là doanh nghiệp tôi có phải đóng thuế tài nguyên hay thuế gì nữa ko? và nếu phải đóng thì tính thuế như thế nào?
Tôi xin cảm ơn.

Tư vấn việc mua bán đất đai và các loại thuế/phí phải đóng khi thực hiện thủ tục này ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

​Luật Minh Khuê giải đáp những vấn đề pháp lý về mua bán đất và những vấn đề pháp lý về thế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục này:

Trong trường hợp này, bạn sẽ phải nộp các loại thuế như: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và thuế môn bài, cụ thể như sau:

Điều 3 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013) quy định như sau:

"Điều 3

1. Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; thu nhập từ quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu tài sản, kể cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật; thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá; thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay vốn, bán ngoại tệ; khoản thu từ nợ khó đòi đã xoá nay đòi được; khoản thu từ nợ phải trả không xác định được chủ; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập khác, kể cả thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ở ngoài Việt Nam.”"

Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định cụ thể tại Luật thuế thu nhập doanh nghiệp như sau; cụ thể Điều 6, 7 và 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định:

"Điều 6. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Điều 7. Xác định thu nhập tính thuế

1. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.

2. Thu nhập chịu thuế bằng doanh thu trừ các khoản chi được trừ của hoạt động sản xuất, kinh doanh cộng thu nhập khác, kể cả thu nhập nhận được ở ngoài Việt Nam.

3. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này.

“Điều 10. Thuế suất

1. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 22%, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này và đối tượng được ưu đãi về thuế suất quy định tại Điều 13 của Luật này.


Những trường hợp thuộc diện áp dụng thuế suất 22% quy định tại khoản này chuyển sang áp dụng thuế suất 20% kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016.

2. Doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá hai mươi tỷ đồng áp dụng thuế suất 20%.

Doanh thu làm căn cứ xác định doanh nghiệp thuộc đối tượng được áp dụng thuế suất 20% tại khoản này là doanh thu của năm trước liền kề.

3. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu, khí và tài nguyên quý hiếm khác tại Việt Nam từ 32% đến 50% phù hợp với từng dự án, từng cơ sở kinh doanh.

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này.”"

Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định như sau:

"Điều 2. Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư này."

Căn cứ tính thuế GTGT quy định tại Điều 6 Thông tư 219/TT-BTC như sau:

"Điều 6. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất."

Mục I Văn bản hợp nhất 33/VBHN-BTC năm 2014 hợp nhất Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 75/2002/NĐ-CP điều chỉnh mức thuế Môn bài do Bộ Tài chính ban hànhvề thuế môn bài quy định như sau:

Các tổ chức kinh tế nêu trên nộp thuế Môn bài căn cứ vào vốn đăng ký ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư theo biểu như sau:

Đơn vị: đồng

BẬC THUẾ MÔN BÀI

VỐN ĐĂNG KÝ

MỨC THUẾ MÔN BÀI CẢ NĂM

- Bậc 1

Trên 10 tỷ

3.000.000

- Bậc 2

Từ 5 tỷ đến 10 tỷ

2.000.000

- Bậc 3

Từ 2 tỷ đến dưới 5 tỷ

1.500.000

- Bậc 4

Dưới 2 tỷ

1.000.000

Thưa luật sư, tôi muốn làm đơn tố cáo thủ quỹ và cán bộ xã , đã thu tiền mua đất giãn dân cư của đại phương nhưng không nộp lền cấp trên, cho nên dân không làm được sổ đỏ đất . vậy tôi xin hỏi luật sư tư vấn giúp tôi , về cách thức làm đơn, và gửi đi những đâu ? xin cảm ơn Đã gửi từ khuât dũng Tony Trần

=> Khoản 1 Điều 2 Luật tố cáo của Quốc hội số 03/2011/QH13 quy định như sau:

"1. Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức"

Do đó, trong trường hợp này, nếu bạn phát hiện thủ quỹ và cán bộ xã có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân thì bạn có quyền làm đơn tố cáo họ.

Mẫu đơn bạn có thể tham khảo: tại đây

Điều 12 Luật tố cáo quy định như sau:

"Điều 12. Nguyên tắc xác định thẩm quyền
1. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cán bộ, công chức, viên chức do người đứng đầu cơ quan, tổ chức người đứng đầu cơ quan cán bộ, công chức, viên chức đó giải quyết.
Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của người đứng đầu, cấp phó của người đứng đầu cơ quan, tổ chức do người đứng đầu cơ quan, tổ chức cấp trên trực tiếp của cơ quan, tổ chức đó giải quyết.
2. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cán bộ, công chức, viên chức thuộc thẩm quyền quản lý của nhiều cơ quan, tổ chức do người đứng đầu cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý cán bộ, công chức, viên chức bị tố cáo phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết.
3. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cán bộ, công chức, viên chức có dấu hiệu tội phạm do cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng hình sự."

Do đó, sau khi làm xong đơn tố cáo bạn gửi đơn tới người đứng đầu cơ quan cán bộ, công chức đó giải quyết.

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp. Bà tôi là mẹ liệt sĩ, hiện đang được hưởng chế độ trợ cấp hàng tháng của nhà nước. Bà tôi muốn mua đất và xây nhà ở, bà tôi có được ưu tiên hay hỗ trợ gì để được mua đất và xây dựng nhà ở không ? Cảm ơn Luật Minh Khuê.

=> Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bà bạn là mẹ liệt sỹ, do đó trong trường hợp nếu bà bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; muốn được nhà nước giao đất; cho thuê đất; xây nhà;... thì sẽ được hưởng các quyền lợi như: được ưu tiên giao đất; được miễn, giảm tiền sử dụng đất; được tặng cho nhà tình nghĩa;... cụ thể bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây:

Điểm đ Khoản 2 Điều 14 Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội : Ưu đãi ngườicó công với cách mạng quy định như sau:

"đ) Thân nhân liệt sĩ được ưu tiên giao hoặc thuê đất, mặt nước, mặt nước biển, vay vốn ưu đãi để sản xuất, miễn hoặc giảm thuế, miễn nghĩa vụ lao động công ích theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ cải thiện nhà ở căn cứ vào hoàn cảnh của từng người, khả năng của Nhà nước và địa phương;"

Điều 110 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định như sau:

"Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;..."

Điều 49 Luật Nhà ở quy định như sau:

"Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;.."

Ngoài ra, Điều 2 Quyết định 118-TTg hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở như sau:

"Điều 2.

1. Tuỳ theo điều kiện và khả năng của địa phương, việc hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở có thế áp dụng một trong các hình thức sau đây:

- Tặng nhà tình nghĩa;

- Hỗ trợ kinh phí để xây dựng hoặc sữa chữa nhà ở;

- Hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất khi bán nhà của Nhà nước hoặc khi giao đất làm nhà ở;

- Các hình thức hỗ trợ khác.

2. Điều kiện và mức hỗ trợ.

a) Người có công với Cách mạng có hoàn cảnh khó khăn đặc biệt không thể tạo lập được nhà ở mà chưa được thuê nhà của Nhà nước hoặc bị mất nhà do thiên tai, hoả hoạn... thì tuỳ theo điều kiện của địa phương, hoàn cảnh và công lao của từng người được xét tặng "Nhà tình nghĩa", được giao đất làm nhà ở, hoặc được mua nhà trả góp.

b) Người có công với Cách mạng đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở quá dột nát, chật chội, không bảo đảm điều kiện sống trung bình so với cộng đồng nơi họ cư trú mà không có khả năng khắc phục thì tuỳ theo hoàn cảnh của từng người và khả năng của từng địa phương mà hỗ trợ họ cải tạo, sửa chữa nhà ở.

c) Người có công với Cách mạng nếu mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì:

Được hỗ trợ toàn bộ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở.

Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở; theo các mức cụ thể như sau:

- Người hoạt động Cách mạng trước Cách mạng tháng 8 năm 1945; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được hỗ trợ toàn tiền sử dụng đất.

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được hỗ trợ 90% tiền sử dụng đất.

- Thương binh và người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60% được hỗ trợ 80% tiền sử dụng đất.

- Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ Cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được hỗ trợ 70% tiền sử dụng đất.

- Người hoạt động Cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương chiến thắng hạng I được hỗ trợ 65% tiền sử dụng đất.

3. Các mức hỗ trợ tiền sử dụng đất nêu tại Khoản c Điểm 2 Điều 2 Quyết định này cũng được áp dụng đối với các trường hợp được hỗ trợ bằng hình thức giao đất làm nhà ở.

4. Việc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ xét một lần cho một hộ gia đình và mức hỗ trợ tiền sử dụng đất được tính theo diện tích đất thực tế được giao nhưng tối đa không vượt quá định mức đất ở cho một hộ do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

5. Trong trường hợp một người thuộc nhiều diện ưu đãi, được xét hỗ trợ để cải thiện nhà ở thì căn cứ vào chế độ ưu đãi cao nhất mà người đó được hưởng để hỗ trợ.

6. Trong một hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được ưu đãi về nhà ở, nếu được xét hỗ trợ cải thiện nhà ở thì được cộng chế độ ưu đãi của từng người thành chế độ ưu đãi của cả hộ, nhưng mức hỗ trợ tối đa không vượt quá mức ưu đãi cao nhất quy định tại Quyết định này.

7. Những quy định trên đây áp dụng đối với những người có công với Cách mạng quy định tại Điểm 1, Điều 1 của Quyết định này. Trong trường hợp người có công với Cách mạng đã mất mà thân nhân chủ yếu của họ (bố, mẹ, vợ, chồng, con, hoặc người nuôi dưỡng trực tiếp) thực sự có khó khăn về nhà ở thì địa phương xem xét hỗ trợ họ cải thiện nhà ở theo chính sách hiện hành.

8. Việc xem xét để hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở phải dựa trên kiến nghị của Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi người đó cư trú và những kiến nghị đó phải được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác minh lại trước khi trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết định."

Em là bên mua đất. Ngày 23-1-2016 e có đặt cọc mua đất với số tiền 20tr(có văn bản đặt cọc). nay phía bán làm thủ tục công chứng bị vướng nên họ báo em là muốn gửi lại tiền cọc. Lý do là sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng, mà địa chỉ thường trú của người vợ ghi trong giấy đăng kí kết hôn không giống địa chỉ trong sổ đỏ. mặt khác bà vợ lại có 2 giấy chứng minh với 2 số khác nhau , 2 địa chỉ khác nhau. Còn sổ hộ khẩu thì người bợ đã nhập khẩu tớ 3 địa phường. Hiện tại em không nắm rõ luật nên nhờ tổng đài tư vấn dùm e liệu e có thể mua được đất đúng pháp luật không. Trường hợp không mua đc thì e sẽ đc hưởng quyền lợi gì ? Cảm ơn!

=> Theo quy định của luật thì tài sản của vợ chồng thì cả hai vợ chồng đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung, cụ thể Điều 219 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13 quy định như sau:

"Điều 219. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án."

Ngoài ra, Điều 188 Luật Đất đai quy định như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, nếu đáp ứng được tất cả các quy định pháp luật trên thì bạn hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 426 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."

Như vậy, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn sẽ được họ bồi thường nếu như họ có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Hoàn thuế thu nhập cá nhân thực hiện như thế nào ? Thủ tục ủy quyền hoàn thuế thu nhập cá nhân ?

4. Hợp đồng mua bán đất không công chứng có tính pháp lý không ?

Thưa luật sư, xin hỏi: tôi có câu hỏi xin luật sư giải đáp giúp, tháng trước chúng tôi có đặt cọc mua lô đất của ông trung với giá 300 triệu, làm hợp đồng công chứng nhận tiền 40triệu với mục đích giao dich dân sự, và hợp đồng mua bán đất có người làm chứng ký tên, với điều kiện ràng buột sau 2tuần nếu bên nào không thực hiện sẽ mất tương ứng số tiền cọc 40tr, đến hết hạn nhưng ông trung không chịu thực hiện việc bán đất, bảo phải chờ thêm thời gian vì hiện tại sổ hộ khẩu của ông đang làm việc khác, và nói khi nào có sẽ gọi, tôi không thể chờ mãi đước vì tiền vay đã tính lãi rồi.

Vậy tôi phải làm gì để buột ông trung bán đất, hoặc buộc ông trả lại 40triệu đã nhận và 40tr tiền phạt vi phạm hợp đồng, với 2 loại giấy tờ như trên thì tôi khởi kiện đòi đền bù hợp đồng được không ?

Xin cảm ơn luật sư.

Hợp đồng mua bán đất không công chứng có tính pháp lý không ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại điều 167 khoản 3 Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên mua và bên bán phải được lập thành văn bản và có công chứng tại Phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất . Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, vì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ ký tay với nhau, cho nên hợp đồng này sẽ chưa có giá trị pháp lý. Điều đó có nghĩa là bạn chưa có quyền sử dụng đối với phần đất này, nếu có tranh chấp thì bạn không có quyền khởi kiện để yêu cầu trả đất.

Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp thì hai bên có ký hợp đồng đặt cọc với nhau về việc bên bán nhận của gia đình bạn một khoản tiền là là 40 triệu đồng và hứa hẹn trong thời gian 2 tuần sẽ phải hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán với bạn. Theo đó, đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên về việc bên đặt cọc giao cho bên nhân đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, giao dịch. Vì bản chất hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên cho nên pháp luật không ràng buộc hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc (Bộ luật dân sự năm 2015)

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên thì nếu sau thời hạn 2 tuần mà bên bán nhà không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất cho bạn thì bạn có quyền yêu cầu bên bán đất trả lại số tiền 40 triệu và số tiền vi phạm hợp đồng ( nếu có). Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bán nhà, đất cư trú để được yêu cầu giải quyết.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về hợp đồng mua bán đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hoàn thuế thu nhập cá nhân cho khoản thu nhập thuê ngoài thế nào ? Chính sách hoàn thuế TNCN ?

5. Thủ tục, hồ sơ bán đất theo quy định của pháp luật ?

Xin hỏi khi bán đất ruộng ( có sổ đỏ ) người bán có cần PHẢI trích lục hồ sơ trước không ?
Cám ơn Luật sư nhiều!

Thủ tục, hồ sơ bán đất theo quy định của pháp luật ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Luật Minh Khuê giải đáp những vướng mắc và Thủ tục, hồ sơ bán đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành:

Điều 190 và Điều 191 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định như sau:

"Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.


Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn không có quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp (đất ruộng). Do đó việc trích lục là không được thực hiện.

Thưa luật sư, cho em xin mẫu đơn kháng nghị để xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm được không ạ , vấn đề là giải quyết tranh chấp đất đai , do bán đất bằng giấy tay. Hiện đang được giải quyết tại Tòa án Tỉnh Khánh Hòa, nếu em viết đơn này thì cũng gửi tại Tòa án Tỉnh Khánh Hòa phải k a ? Em cảm ơn!

=> Theo dữ liệu bạn đưa ra thì vụ việc đang được giải quyết tại Tòa án tỉnh Khánh Hòa như vậy trong trường hợp này vụ việc đang ở giai đoạn sơ thẩm hoặc phúc thẩm do đó đối chiếu theo quy định của pháp luật bạn không thể làm đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, cụ thể:

Điều 325 và 351 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

"Điều 325. Tính chất của giám đốc thẩm

Giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị giám đốc thẩm khi có căn cứ quy định tại Điều 326 của Bộ luật này."

"Điều 351. Tính chất của tái thẩm

Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Tòa án, các đương sự không biết được khi Tòa án ra bản án, quyết định đó."

Thưa luật sư, xin hỏi: Hợp đồng thuê đất của em va bên a là 5 năm có xã công chứng. Va em thuê đã được 2,5 năm . Nếu bên a bán đất mà em đang thuê cho người khác thì bên a có được coi là phá hơp đồng không ? Cảm ơn!

=> Chủ sở hữu nhà ở có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện đúng các quy định về thời gian thông báo bán nhà và các điều kiện bán nhà đối với bên đang thuê nhà. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở số 65/2014/QH134 về mua bán nhà đang cho thuê:

“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này”

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết việc bán nhà. Nếu bên thuê đã thanh toán đủ tiền thuê nhà tính đến thời điểm bên cho thuê thông báo việc bán nhà thì bên thuê được quyền ưu tiên mua trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung. Sau 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo bán nhà mà không mua thì chủ sở hữu được bán nhà cho người khác nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời hạn. Trường hợp bán nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 453 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11:

“Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực” và khoản 4 Điều 496 BLDS thì bên thuê nhà có quyền “Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà”.

Như vậy, khi chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho chủ sở hữu mới mà thời hạn thuê nhà ở đó vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Dear anh/chi! Em. Có vấn đề cần anh/chi tư vấn ạ . Rất mong nhận đc sự phản hồi của anh/chi ạ Hiện là gia đình em đang làm thủ tục để bán đất . Nhưng bên địa chính xã yêu cầu nhà em phải điền vào tờ thỏa thuận phân chia thừa kế ạ . Do bộ phận xã k hướng dẫn và có mâuc lên gia đình e k biết điền như nào cho hợp lệ ạ Anh/ chị vui lòng tue vấn giúp em cách điền đc không ạ . Em xin trân thành cảm ơn . Ạn chị có mẫu điền rồi thì cho em xin file điền mẫu được k ạ Thanks anh/chi Gửi từ Samsung Mobile

=> Bạn có thể tham khảo mẫu văn bản phân chia thừa kế: tại đây.

Xin chào văn phòng Luật Sư! Tôi và chồng kết hôn năm 2008. Khi đó chồng tôi có hai con riêng (vợ chết), có nhà riêng. Tôi có một con riêng và có nhà riêng. Năm 2010 chúng tôi xây nhà trên đất của tôi. Hiện nay chồng tôi định bán 1/2 số đất của riêng anh ấy khoảng 200m2 (1/2 cho con trai và 200tr cho con gái riêng). Vậy luật sư cho tôi hỏi con trai chung của hai vợ chồng tôi (sinh năm 2009) có được hưởng số tiền mà bố cháu bán đất đó không? Nếu được thì chia theo tỉ lệ nào? (Hai con riêng các cháu đều được hai vợ chồng tôi lo ăn học, xin việc và đã xây dựng gia đình). Tôi có hỏi chồng tôi, anh ấy trả lời tôi không có quyền can thiệp vì đấy là tài sản riêng của vợ chồng anh ấy, như vậy có đúng không? Tôi chỉ hỏi quyền lợi của con trai, về bản thân tôi không đòi hỏi gì ? Rất mong luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn!

=> Điều 43 và Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13 quy định như sau:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chồng bạn định chuyển nhượng phần đất thuộc sở hữu riêng của anh ấy và chia cho hai người con riêng của anh ấy. Trong trường hợp này, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì việc chuyển nhượng và chia cho những người con của anh ấy là hoàn toàn đúng theo quy định. Con chung của anh chị có được chia tài sản hay không phụ thuộc vào việc anh chồng chị có chia cho cháu bé hay không.

Xin chào luật sư, Hiện tôi đang muốn mua một mảnh đất của ông A mà mảnh đất này ông A lại được chuyển nhượng từ ông B (có giấy chuyển nhượng đất do Ủy ban nhân dân xã ký đóng dấu và chữ ký xác nhận của vợ chồng ông B), mảnh đất này đã có sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông B và thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Vậy tôi xin hỏi tôi mua mảnh đất này liệu có rủi ro gì không? và ông A có đủ thẩm quyền để bán đất cho tôi và làm sổ đỏ cho tôi được không ạ? Mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư.tôi xin cảm ơn!!!

=> Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A nhưng quyền sử đất vẫn là của ông B do đó việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A là không được pháp luật thừa nhận, cụ thể Điều 188 Luật Đất đai quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Thưa luật sư, Cho con hỏi nhà con có một mảnh đất trước kia do ông bà để lại nhưng không có di chúc lúc trước gia đình con sống chung với bà nội bà con mất đả 10 năm gia đình còn ba con,1 ông bác và bà cô hiện giờ bác và cô đang ở nơi khác hiện tại gia đình con đang sống trên mảnh đất đó vậy bây giờ gia đình con có được trọn quyền sử dụng đất đó không? nếu bán đất đi thì có chia tài sản gì không? con xin cảm ơn

=> Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn trước khi mất có để di sản là một mảnh đất và không để lại di chúc do đó trong trường hợp này di sản cần phải được chia thừa kế theo quy định của pháp luật cho những người con của ông bà bạn, cụ thể Khoản Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;.."

Tuy nhiên Điều 645 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn đã mất trên 10 năm do đó thời hiệu khởi kiện thừa kế đã hết, do đó trong trường hợp này, nếu các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết.

Như vậy, gia đình bạn không có quyền sử dụng toàn bộ quyền sử dụng đất.

Kính thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng dân sự ký tay giữa 2 bên dân sự mà không có công chứng của chính quyền thì có giá trị pháp lý như thế nào. Cụ thể là tôi đã viết giấy nhận tiền đặt cọc thỏa thuận bán đất với mức đặt cọc là 100 triệu đồng, với điều khoản là bên nào phá vỡ hợp đồng sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc, nhưng do trục trặc về giấy tờ nhà đất nên tôi không bán cho bên mua nữa, nên bên mua đang thưa kiện tôi. Vậy nay tôi xin được tư vấn về giá trị pháp lý của tờ thỏa thuận này ? Kính mong luật sư giúp đỡ!

=> Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, theo dữ liệu bạn đưa ra thì hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là 100 triệu, do đó hợp đồng đặt cọc này hoàn toàn được pháp luật thừa nhận.

Việc bạn thỏa thuận khi phá vỡ hợp đồng sẽ bồi thường gấp đôi, điều khoản này vẫn được pháp luật thừa nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quy định mới về thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) ? Quyết toán thuế thu nhập cá nhân ?