1. Cách xác định diện tích sàn căn hộ chung cư ?

Kính gửi Luật sư, Theo Điều 1 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì diện tích sàn căn hộ được xác định như sau: “Diện tích sàn căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công và lô gia của căn hộ) theo bản vẽ thiết kế được duyệt, tính theo kích thước tim tường chung và phủ bì tường bao ngoài căn hộ (trong đó tường chung là tường giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường bao ngoài căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ)”.
a. Không đúng về cách tính diện tích sàn căn hộ.

- Theo quy định tại Khoản 2, Điều 21, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP có nêu rõ: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Với cách tính Diện tích sàn căn hộ trong Hợp đồng mua bán hiện tại sẽ nhiều hơn so với cách tính theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD. Hơn nữa phần diện tích chênh lệch này chính là phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định tại Khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và tại Khoản 2, Điều 49, Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Theo cách tính này nếu đối chiếu diện tích ghi trên hợp đồng là ........ m2 thì tôi xác định lại chỉ có ....... m2. Có nghĩa là đang bị sai lệch đi so với hợp đồng là ........ m2.

- Theo Khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và Khoản 2, Điều 49, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã quy định rõ diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Theo quy định này thì diện tích sàn căn hộ (phần diện tích sở hữu riêng) phải được trừ bỏ các phần diện tích chung như quy định đã được nêu trên.

Vậy việc xác định diện tích mặt sàn nhà chung cư của hợp đồng trên có đúng theo quy định của pháp luật không?

Người gửi: Sale

Trả lời:

Theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD, có hai cách tính diện tích căn hộ chung cư. Một là tính theo thông thủy (trừ bề dày tường, vách, cột). Cách thứ hai là tính theo tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ.

Thông tư cũng quy định, cách tính diện tích căn hộ phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và bản vẽ sơ đồ nhà ở. Không có quy định nào tính diện tích căn hộ theo phủ bì tường bao ngoài của căn hộ. Cụ thể: Tại điều 2 thông tư này quy định về cách ghi diện tích căn hộ nhà chung cư như sau: "Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của Thông tư này."

Đồng thời điều 1 của thông tư này cũng quy định cụ thể về trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua như sau:

1. Tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho Bên mua căn hộ nhà chung cư.

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư bao gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.

2.1. Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư.

Hồ sơ cơ sở được lập chung cho tất cả các căn hộ, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm:

a) Các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư sau đây:

- Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

- Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của dự án (trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao thoả thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà chung cư);

b) Một trong các giấy tờ về đất xây dựng nhà chung cư:

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định giao đất và các chứng từ xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn hoặc được chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật);

c) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở:

Sử dụng bản vẽ mặt bằng hoàn công phần kiến trúc hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phần kiến trúc phù hợp với hiện trạng nhà ở (mà không phải đo vẽ lại), bao gồm: bản vẽ mặt bằng xây dựng của ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ; trong trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó. Bản vẽ này là căn cứ để cơ quan cấp giấy chứng nhận thể hiện sơ đồ nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

d) Danh mục các căn hộ và các phần sở hữu riêng đề nghị cấp giấy chứng nhận

2.2. Trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng hoàn thành thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ, bao gồm các giấy tờ sau:

a) Đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1 của Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng có chữ ký của Bên mua căn hộ và xác nhận của Bên bán;

b) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng do hai bên ký kết; biên bản bàn giao, thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng nhà chung cư và biên lai thu các khoản nghĩa vụ tài chính của Bên mua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. (Trường hợp Bên mua tự thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính thì giao biên lai này cho Bên bán để đưa vào hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận);

c) Bản sao văn bản xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về căn hộ đã được giao dịch qua sàn theo mẫu tại Phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Trong trường hợp người mua căn hộ nhà chung cư đã thanh toán hết tiền mua nhà trước thời điểm lập hồ sơ cơ sở quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này thì hồ sơ cơ sở và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận từng căn hộ được lập và nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ.

Về hợp đồng mua bán căn nhà chung cư cũng được quy định cụ thể:

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải đảm bảo một số nội dung cơ bản sau:

1. Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng:

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).

2. Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư:

Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư). Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Về diện tích căn hộ nhà chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.

4. Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư:

a) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

b) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức đóng góp kinh phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.

5. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này để áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ nhà chung cư lần đầu trong dự án đầu tư xây dựng mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở. Đối với việc mua bán các phần sở hữu riêng khác trong nhà chung cư thì cũng có thể áp dụng những nguyên tắc nêu tại Điều này và Mẫu hợp đồng quy định tại Phụ lục Thông tư này để thực hiện.

Thông tin chi tiết về các vấn đề liên quan quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn, hỗ trợ!

Ý kiến trả lời bổ sung:

Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Ngày 1-9-2010, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 16/2010/TT-BXD quy định hai cách tính diện tích nhà chung cư được cho là trái với Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, khiến người dân phải trả tiền mua nhà cho cả cột và hộp kỹ thuật.Vấn đề này gây ra rất nhiều tranh cãi của người dân. Hiện nay để sửa đổi, ngày 20-2-2014, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8-4-2014, bãi bỏ cách tính từ tim tường, thống nhất một cách tính diện tích như sau: diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Theo đó, căn cứ vào Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Cách tính diện tích cụ thể như sau:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau:

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".

Cách xác định diện tích sàn căn hộ chung cư?

Do vậy, hiện nay khi mua căn hộ chung cư bạn sẽ tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo cách trên.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Tổng đài tư tư vấn luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật giao thông trực tuyến qua tổng đài điện thoại

2. Quy định về phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư ?

1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:   1900.6162

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.

3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật nghĩa vụ quân sự miễn phí qua tổng đài điện thoại

3. Xác định diện tích thông thủy, diện tích sử dụng của nhà chung cư ?

Xin tư vấn về quyền sở hữu phần diện tích chung đối với nhà chung cư đang cho thuê dài hạn, chưa bán Theo quy định hiện hành, Ai sẽ là người được quyền khai thác phần diện tích chung này, cư dân hay chủ đầu tư ? Cảm ơn!

Trả lời:

Luật Minh Khuê xác định diện tích nhà chung cư: Diện tích thông thủy và diện tích sử dụng theo luật hiện nay:

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hộiNghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định:

" Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này."

Thì phần này các chủ sở hữu được sở hữu chung và có trách nhiệm tôn trọng tài sản chung đó.

Thưa luật sư, Chung cư em mua có tổng là 15 tầng. Hoàn thiện từ thấp lên cao. Căn hộ em mua ở tầng thấp theo đúng hợp đồng là đã đủ điều kiện bàn giao nhà. Trong khi đó các tầng trên thì vẫn đang hoàn thiện. Không thể vào ở được. Vậy cho em hỏi giao nhận căn hộ như vậy đã đúng chưa. Có luật nào quy định về việc hoàn thiện xong chung cư thì mới được giao nhận nhà hay không?

=> Bạn vẫn có thể được bàn giao nhà hình thành trong tương lai.

Thưa luật sư, tôi đã mua nhà chung cư vào tháng 10/2014. Chủ đầu tư hứa bàn giao vào Quý I năm 2015, tuy nhiên đến giờ đã quá hạn bàn giao nhà gần 2 năm kể từ khi ký hợp đồng mua bán. Chủ đầu tư vẫn không có bất cứ thông báo gì về việc bàn giao nhà. Vậy bây giờ tôi muốn trả lại nhà cho phía chủ đầu tư thì cần làm những thủ tục gì và chủ đầu tư cần phải bồi thường những gì theo đúng pháp luật

=> Bạn làm thủ tục yêu cầu hủy bỏ hợp dồng vì hợp động dã quá hạn. Bên chủ đầu tư bồi thường theo những gì hợp đồng hai bên thỏa thuận.

Thưa luật sư, Nhóm bạn sáu người thuê chung cư ở thì lúc làm hợp đồng thì một người làm hợp đồng. Luật sư cho em hỏi là cách nào để cả sáu người cùng ở mà trách nhiệm đều chia đều cho cả sau không? Trách nhiệm ở đây em muốn nói là giá trị pháp lý như trong hợp đồng thuê nhà đó!

=> Bạn làm lại hợp đồng khác và có ghi rõ người kí hợp đồng là người đại diện, có bất cứ quyền và nghĩa vụ nào cả 6 người có trách nhiệm ngang nhau.

Chào Luật sư, Tôi hiện đang ngụ tại Chung cư Khang Gia Gò Vấp. Thời điểm tôi được nhận bàn giao căn hộ chậm hơn hợp đồng 12 tháng. Thời điểm nhận bàn giao đến nay là 6 tháng. Hiện tại, chủ đầu tư đang phớt lờ mọi yêu cầu về trách nhiệm tài chính đói với việc vi phạm hợp đồng và làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Tôi đang rất lo lắng vì đã có thông tin chủ đầu tư dùng căn hộ đã bán thế chấp cho ngân hàng. Tôi muốn hỏi Luật sư tôi có thể khởi kiện chủ đầu tư không? Trong trường hợp tôi cần Luật sư đại diện hoặc ủy quyền để tham gia vụ kiện thì chi phí nằm ở khoảng bao nhiêu? Xin cảm ơn Luật sư.

=> Bạn có thể khởi kiện lên Tòa án được vì chủ đầu tư cố tình vi phạm hợp đồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

4. Quy định pháp luật về căn hộ diện tích siêu nhỏ ?

Ngày 25/4, Công ty địa ốc Đất Lành giới thiệu căn hộ mẫu loại 40 m2 dành cho hai người và 20 m2 dành cho một người. Đây là dự án thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng có thu nhập khiêm tốn đang bức bách về nhà ở. Giới kinh doanh bất động sản cũng đánh giá dự án nhiều tiềm năng vì phục vụ lượng lớn khách hàng chỉ có nhu cầu ở từ một đến hai người.

Căn hộ siêu nhỏ gây tranh cãi

Trong khi Công ty Đất Lành khai trương nhà mẫu 20-40 m2 thu hút sự quan tâm của người Sài Gòn, thì Sở Xây dựng TP HCM khuyến cáo căn hộ nhỏ này không phù hợp với Luật Nhà ở và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, hiện ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số. Đặc biệt nhà ở dành cho 1-2 người đang chiếm 20% dân số thành phố nhưng đối tượng này bị bỏ quên.

Ông Đực cho hay, Công ty Đất Lành đang khởi công 3 chung cư với căn hộ có diện tích nhỏ từ 39 m2 trở xuống dành cho hai người, được xem là dòng sản phẩm nhà siêu nhỏ duy nhất của thị trường. Doanh nghiệp đã xây dựng căn hộ mẫu và mời khách tham quan căn hộ 20-40 m2 để mọi người tham quan, đóng góp ý kiến.

Xác định diện tích nhà chung cư: Diện tích thông thủy và diện tích sử dụng theo luật ?

Luật sư tư vấn luật bảo hiểm xã hội trực tuyến (24/7) gọi số : 1900.6162

Trước đó, lãnh đạo Công ty Đất Lành từng nhiều lần kiến nghị Chính Phủ, Bộ Xây dựng cho phép xây dựng thí điểm căn hộ siêu nhỏ 20 m2 dành cho một người, trước mắt thực hiện 100 căn tại chung cư Thái An. Nếu được phép xây dựng những căn hộ siêu nhỏ, giá nhà sẽ được hạ xuống cực thấp. Bài toán được Công ty Đất Lành đưa ra là, với giá 300 triệu đồng một căn hộ, người mua chỉ góp khoảng 2-4 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu thiết yếu đi kèm với tiện ích công cộng như cây xanh, công viên, nhà để xe và phòng tập thể dục...

Tuy nhiên, ngay lễ khai trương căn hộ mẫu, Sở Xây dựng TP HCM đã có phản hồi. Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Nguyễn Văn Danh cho biết, Sở hoan nghênh ý tưởng xây căn hộ diện tích nhỏ của Công ty Đất Lành. Tuy nhiên, việc doanh nghiệp này khai trương căn hộ có diện tích 20 m2 tại địa điểm chung cư Thái An, đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12 là chưa có cơ sở pháp lý. Lý do, loại căn hộ này chưa được phê duyệt trong dự án chung cư Thái An.

Theo ông Danh, diện tích căn hộ nhỏ tầm 20-40 m2 chưa phù hợp với các quy định trong Luật nhà ở và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, dễ gây ngộ nhận là công ty đang bán căn hộ 20 m2.

Sở Xây dựng đã đề nghị Công ty Đất Lành xác nhận và khẳng định rõ mô hình nghiên cứu căn hộ có diện tích 20 m2 cho một người nhằm phục vụ cho việc lấy ý kiến xã hội. Đây chỉ là công tác nghiên cứu thị trường để qua đó đề xuất với cấp thẩm quyền về diện tích căn hộ, chứ không phải sản phẩm được phê duyệt bán ra thị trường nhằm tránh gây hiểu nhầm cho khách hàng.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Cách tính diện tích nhà chung cư theo luật ?

Thưa luật sư, Trong thời gian qua nổi nên nhiều vụ tranh chấp về cách xác định diện tích nhà chung cư đặc biệt là những nhà chung cư giá rẻ. Chủ đầu tư và người mua nhà có cách xác định hoàn toàn khác nhau vậy, theo quy định của luật thì diện tích nhà chung cư được xác lập như thế nào?
Người hỏi: Mai Văn Thắng

>> Luật sư tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp trực tuyến gọi số: 1900.6162

Cách xác định diện tích nhà chung cư theo luật?

Cách xác định diện tích nhà chung cư theo luật - Ảnh minh họa

Trả lời:

Theo Thông tư số 01/2009/TT-BXD, có hai cách tính diện tích căn hộ chung cư. Một là tính theo thông thủy (trừ bề dày tường, vách, cột). Cách thứ hai là tính theo tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ.

Thông tư cũng quy định, cách tính diện tích căn hộ phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và bản vẽ sơ đồ nhà ở. Không có quy định nào tính diện tích căn hộ theo phủ bì tường bao ngoài của căn hộ. Cụ thể: Tại điều 2 thông tư này quy định về cách ghi diện tích căn hộ nhà chung cư như sau: "Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của Thông tư này."

Đồng thời điều 1 của thông tư này cũng quy định cụ thể về trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua như sau:

1. Tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho Bên mua căn hộ nhà chung cư.

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư bao gồm hồ sơ cơ sở và hồ sơ từng căn hộ nhà chung cư.

2.1. Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của nhà chung cư.

Hồ sơ cơ sở được lập chung cho tất cả các căn hộ, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm:

a) Các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư sau đây:

- Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

- Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của dự án (trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao thoả thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà chung cư);

b) Một trong các giấy tờ về đất xây dựng nhà chung cư:

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định giao đất và các chứng từ xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp được miễn hoặc được chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật);

c) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở:

Sử dụng bản vẽ mặt bằng hoàn công phần kiến trúc hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phần kiến trúc phù hợp với hiện trạng nhà ở (mà không phải đo vẽ lại), bao gồm: bản vẽ mặt bằng xây dựng của ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ; trong trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó. Bản vẽ này là căn cứ để cơ quan cấp giấy chứng nhận thể hiện sơ đồ nhà ở trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

d) Danh mục các căn hộ và các phần sở hữu riêng đề nghị cấp giấy chứng nhận

2.2. Trong thời gian 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần sở hữu riêng hoàn thành thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở (Bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ, bao gồm các giấy tờ sau:

a) Đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định tại Phụ lục số 1 của Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng có chữ ký của Bên mua căn hộ và xác nhận của Bên bán;

b) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng do hai bên ký kết; biên bản bàn giao, thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư hoặc phần sở hữu riêng nhà chung cư và biên lai thu các khoản nghĩa vụ tài chính của Bên mua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. (Trường hợp Bên mua tự thực hiện việc nộp nghĩa vụ tài chính thì giao biên lai này cho Bên bán để đưa vào hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận);

c) Bản sao văn bản xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về căn hộ đã được giao dịch qua sàn theo mẫu tại Phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Trong trường hợp người mua căn hộ nhà chung cư đã thanh toán hết tiền mua nhà trước thời điểm lập hồ sơ cơ sở quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều này thì hồ sơ cơ sở và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận từng căn hộ được lập và nộp đồng thời cho cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ.

Về hợp đồng mua bán căn nhà chung cư cũng được quy định cụ thể:

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải đảm bảo một số nội dung cơ bản sau:

1. Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng:

Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe và các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).

2. Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư:

Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đó (Bản nội quy này là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư). Bản nội quy phải đảm bảo các nội dung chính đã quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Về diện tích căn hộ nhà chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích căn hộ đó theo quy định tại Điều 2 của Thông tư này.

4. Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư:

a) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

b) Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp. Mức đóng góp kinh phí không vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.

5. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này để áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ nhà chung cư lần đầu trong dự án đầu tư xây dựng mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở. Đối với việc mua bán các phần sở hữu riêng khác trong nhà chung cư thì cũng có thể áp dụng những nguyên tắc nêu tại Điều này và Mẫu hợp đồng quy định tại Phụ lục Thông tư này để thực hiện.

Thông tin chi tiết về các vấn đề liên quan quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn, hỗ trợ!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục ly hôn trực tuyến qua tổng đài điện thoại