1. Đôi nét về thuế TNCN từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất

Luật Thuế TNCN quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực khi kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng được yêu cầu; việc kiểm tra, đối chiếu cần nhiều thời gian, nên trong những năm đầu thực hiện thuế TNCN ở lĩnh vực này, ngành chức năng chưa thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây là kẽ hở để những tiêu cực trong việc thu thuế TNCN qua hoạt động chuyển nhượng BĐS có đất tồn tại. Bên cạnh đó, hệ thống văn bản pháp luật về thuế TNCN quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định. Song, thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua - bán thường cao hơn. Nhưng, vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị. Để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn tý chút so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định. Như vậy số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi, chỉ Nhà nước chịu thiệt. Tại khoản 1, điều 4, Luật Thuế TNCN quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế

Là sắc thuế có tầm ảnh hưởng rộng, tác động đến hầu hết mọi tầng lớp dân cư, mọi sinh hoạt của đời sống, xã hội nên việc triển khai Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không tránh khỏi vướng mắc phát sinh trong năm đầu triển khai.

Mặc dù các cơ quan chức năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách kịp thời, nhưng riêng vấn đề thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đến nay vẫn còn nhiều bất cập.

Trên thực tế, hiện nay không ít trường hợp đã lợi dụng các sơ hở, sự thông thoáng của luật để lách cũng như trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng bất động sản gây thất thu không nhỏ, ảnh hưởng đến ngân sách của Nhà nước. 

Các hành vi lách luật và phổ biến hiện nay phát sinh dưới nhiều hình thức khác nhau. Là luật thuế có tầm ảnh hưởng rộng lớn, tác động đến hầu hết mọi mặt trong đời sống cũng như mọi tầng lớp dân cư nên việc triển khai Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nên không thể tránh khỏi những vướng mắc phát sinh.

Mặc dù, các cơ quan chức năng Nhà nước, các bộ phận có thẩm quyền và liên quan đã nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách cho kịp thời nhưng riêng vấn đề thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng bất động sản đến nay vẫn tồn tại nhiều vấn đề bất cập.

Dưới đây là những chiêu né thuế cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

2. Tự khai là tài sản duy nhất

Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó, có ngành thuế còn chưa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở.

Đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách.

.Những chiêu né thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Luật sư tư vấn luật thuế qua điện thoại gọi: - 1900.6162

3. Hạ giá chuyển nhượng

Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Thực tế trên thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu thất thu thuế.

Ví dụ: Ông A bán một lô đất giá thực tế mua bán là 2 tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất do UBND tỉnh quy định) thì số thuế TNCN sẽ bị thất thu là:

( 2 tỷ đồng - 1,5 tỷ đồng) x 2% = 10 triệu đồng.

Đây chỉ là một trường hợp với giá trị mua bán không lớn. Trên thực tế, mỗi ngày có biết bao giao dịch diễn ra với giá trị mỗi giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng thì chắc chắn số thuế thất thu là rất lớn.

4. Chuyển nhượng bắc cầu

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.

Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế.

Không phủ nhận việc cải cách để cơ chế ngày càng được thông thoáng là mục tiêu mà các cơ quản quản lý hàng chính đang phấn đấu để đạt tới. Tuy nhiên, trong giai đọan quá độ, khi ý thức của một bộ phận dân cư còn thấp thì cũng cần phải có những giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát.

Trên cơ sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi triển khai thực hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn trương có những giải pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau:

Về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên và môi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sở hữu BĐS chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự man khai là tài sản duy nhất trong chuyển nhượng bất động sản để được miễn thuế.

Đối với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do.

Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trò của cơ quan chịu trách nhiện chính, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật Thuế TNCN đến mọi tầng lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định, đồng thời bằng kinh nghiệm và kỹ năng quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất ngay các giải pháp ứng phó trong mọi tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu.

Thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt
Việc thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký, kê khai thuế thu nhập cá nhân đối với người lao động hành nghề tự do như giảng dạy, bác sĩ khám bệnh ngoài giờ, luật sư, môi giới,... chưa được cơ quan thuế quản lý đầy đủ. Trong khi đó, những khoản thu nhập bên ngoài cũng là những khoản đáng kể của những người lao động tự do. Có những trường hợp, các khoản thu nhập góp phần chủ yếu vào tổng thu nhập lại không phải thu nhập từ tiền lương, mà là từ các khoản tiền thưởng và bổng lộc khác không mang tính đều đặn, nên cơ quan thuế cũng không dễ dàng giám sát, kiểm tra.
Việc thanh toán tiền lương, tiền công và các thu nhập khác vẫn chủ yếu là thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt chứ không phải qua chuyển khoản ngân hàng. Nếu như nhận tiền lương, tiền công qua tài khoản ngân hàng, thì việc kiểm tra thu nhập sẽ rất dễ dàng cho cơ quan thuế, chỉ cần kiểm tra qua ngân hàng, khiến cho các cá nhân khó có thể gian lận. Tuy nhiên, ngược lại, thực tế đa số các đơn vị trả lương bằng tiền mặt, khiến cơ quan thuế khó xác định được chính xác thu nhập tính thuế, nên càng tạo điều kiện cho các cá nhân trốn thuế.
 Làm tăng thêm những khoản giảm trừ
Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định về các khoản giảm trừ gia cảnh và giảm trừ đối với các khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo. Hơn nữa cũng vẫn bởi nguyên nhân là cơ quan thuế không nắm được thông tin của người nộp thuế, cơ chế tự kê khai tự nộp thuế khiến các thông tin về thu nhập của cá nhân không chính xác mà cá nhân lại có thể dễ dàng xin xác nhận về người phụ thuộc tại Uỷ ban nhân dân để được giảm trừ gia cảnh, hoặc đơn giản hơn là tham gia vào các hoạt động từ thiện, hoạt động nhân đạo, xin giấy xác nhận để được giảm trừ khi nộp thuế. Đây có lẽ là một cách phổ biến được những người có thu nhập cao như chủ các doanh nghiệp, người nổi tiếng,… áp dụng để giảm bớt khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp.

5. Các giải pháp ngăn chặn trốn thuế

Để ngăn chặn tình trạng lách luật, trốn thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS, Nhà nước cần sớm xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và các ngành có liên quan phải nối mạng thông tin thống nhất để quản lý việc sở hữu BĐS của từng cá nhân. Trên cơ sở đó sẽ khắc phục được tình trạng khai không đúng là tài sản duy nhất trong chuyển nhượng BĐS để được miễn thuế. Với UBND các tỉnh, thành phố để chống lách luật qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng, việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp, sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Ngành thuế phải tăng cường tuyên truyền Luật Thuế TNCN đến mọi tầng lớp dân cư, giúp họ hiểu về các quy định, đồng thời chủ động đề xuất các giải pháp ứng phó trong mọi tình huống. Được biết, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định thuế chuyển nhượng BĐS; song, theo Luật Quản lý thuế, nếu phát hiện trường hợp trốn, khai gian thuế, cá nhân đó sẽ bị truy thu, nộp phạt. Thậm chí, vi phạm nặng, cá nhân đó sẽ bị truy tố hình sự. Các giải pháp trên nhằm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước trong việc thu thuế nói chung, thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nói riêng.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi liên quan đến vấn đề đất đai, thuế hay bất cứ một lĩnh vực pháp lý nào, xin hãy liên hệ trao đổi với chúng tôi theo địa chỉ email có tính phí: [email protected] hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162 hoặc tới trực tiếp tại địa chỉ: Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Trung Hòa, Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Rất mong nhận được hợp tác của khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty luật Minh Khuê (biên tập)