Ngày 5/2/2013 anh Hùng có gặp đại diện công ty Y để kí kết HĐ đặt cọc với mục đích giao kết và thực hiện HĐMB căn hộ 1205 với tổng giá trị 5,4 tỉ đồng. Các bên thoả thuận: Anh Hùng đã đặt cọc cho chủ đầu tư 300 triệu đồng Ngày 5/3/2013 hai bên sẽ kí kết hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể: - Anh Hùng phải thanh toán làm 3 đợt + Đợt 1: 2 tỉ đồng sau khi kí kết HĐMB + Đợt 2: 2 tỉ đồng sau khi dự án hoàn thiện phần xây thô ( dự kiến tháng 3/2014) + Đợt 3: Số tiền còn lại khi nhận nhà (dự kiến tháng 3/2015) Sau khi kí kết hợp đồng ngày 5/3/2013 anh Hùng đã thực hiện thanh toán đợt 1 .

Tuy nhiên đến nay tháng 8/2015 sau nhiều lần làm việc với công ty để yêu cầu giải thích và thực hiện đúng hợp đồng anh Hùng vẫn chưa được bàn giao nhà Theo anh việc làm của công ty Y là vi phạm hợp đồng, anh Hùng đã yêu cầu công ty hoàn trả số tiền anh đã thanh toán đợt 1 và phạt cọc 300 triệu đồng đồng thời phải tính lãi suất với số tiền đó Công ty Y cho rằng việc mình không hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ không phải nguyên nhân từ phía công ty mà do thủ tục thanh tra kiểm tra dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu tạm dừng đồng thời trong hợp đồng công ty chỉ thể hiện tiến độ hoàn thiện dự án thông qua thuật ngữ '' dự 5 kiến '' nên không thể cho rằng công ty vi phạm hợp đồng do đó công ty không thực hiện bất cứ yêu cầu nào từ phía anh Hùng. Không đồng ý với cách giải quyết của công ty anh Hùng khởi kiện đến toà án. Sau khi thụ lý hồ sơ xét thấy việc tạm dừng hoạt đồng xây dựng hoàn thiện dự án của công ty Y là do không có quyết định giao đất, dự án chưa thi công xong phần móng đã rao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng giao kết hợp đồng:

Hỏi :

1)Có những hợp đồng nào được xác lập. Những hợp đồng đó có hợp pháp không? Tại sao?

2) Hãy giải quyết tình huống theo quy định pháp luật hiện hành?

Cháu xin cảm ơn!

Người gửi:C.L

Tư vấn về việc thực hiện hợp đồng mua căn hộ?

Luật sư tư vấn trực tuyến gọi:1900.0159

>> Xem thêm:  Có được xây dựng ban công, ô văng đua ra đường công cộng hay không ?

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:.

1.Vấn đề thứ nhất:
Có hai hợp đồng được xác lập là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán căn hộ.

- Đối với hợp đồng đặt cọc:

Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về đặt cọc, quy định:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các sở hữu chung có đồng ý hay không mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.Như vậy hợp đồng đặt cọc được xác lập và đây là hợp đồng hợp pháp.

- Đối với hợp đồng mua bán:

Tại điều 411 bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

Với trường hợp của anh Hùng thì việc tạm dừng hoạt động xây dựng hoàn thiện dự án theo tiến độ của công ty Y là do không có Quyết định giao đất như vậy khi công ty Y chưa được Nhà nước ra quyết định giao đất để xây dựng thì công ty Y không có quyền được sử dụng cũng như sở hữu diện tích đất làm dự án đó , dự án chưa thi công xong phần móng đã giao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng để giao kết hợp đồng thì theo quy định tại điều luật trên hợp đồng này sẽ vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được do đó bên công ty phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho anh Hùng do công ty đã biết đối tượng này không thể thực hiện được trong hợp đồng nhưng đã cố ý giao bán khiến anh Hùng tin tưởng.

2.2.Về cách giải quyết tình huống này sẽ xử lý như sau:

>> Xem thêm:  Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nhiêu ? Diện tích ban công

Theo quy định tại điều 9 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

Điều 9.Điều kiện để của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh.

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo thông tin bạn cung cấp thì việc tạm dừng hoạt động xây dựng hoàn thiện dự án của công ty Y là do không có quyết định giao đất, dự án chưa thi công xong phần móng đã rao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng giao kết hợp đồng căn cứ vào điều 9 quy định trên xét thấy dự án mà công ty Y xây dựng không đủ điêu kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản hơn nữa công ty Y đã vi phạm theo điều 55 trên do bất động sản đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Khi vi phạm thì công ty Y sẽ bị xử lý như sau:

Điều 79. Xử lý vi phạm.

1. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;

b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;

c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

Như vậy căn cứ vào những điều trên cho thấy công ty Y không có quyền ký kết hợp đồng bán căn hộ cho anh Hùng nên khi ký kết hợp đồng mua căn hộ thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.Do đó khi hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng sẽ xử lý theo quy định tại bộ luật dân sự năm 2005 (Luật nhà ở năm 2014) như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp của anh Hùng khi hợp đồng mua căn hộ của anh vô hiệu thì hai bên sẽ phải khôi lại tình trạng ban đầu ,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bẳng tiền và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường như vậy công ty phải trả lại số tiền mà mà anh Hùng đã trả vào đợt 1 cũng như tổng số tiền lãi từ số tiền trong thời gian anh Hùng nộp cho công ty Y để mua căn hộ số 1205 thuộc khu đô thi X.

Trước khi ký kết hợp đồng anh Hùng đã đặt cọc cho công ty số tiền 300 triệu thì theo quy định về đặt cọc tại bộ luật dân sự khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.Như vậy anh Hùng có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc và hoàn trả cho anh Hùng số tiền 300 triệu tương đương với số tiền anh Hùng đã đặt cọc trước đó.Nếu công ty Y không thực hiện bồi thường theo thỏa thuận của hai bên thì anh Hùng có quyền khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0159 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Cơ cấu của quy phạm pháp luật và quy phạm pháp luật hình sự

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về tiêu chuẩn trong công tác xây dựng nền móng, thi công và nghiệm thu công trình ?