1. Mua bán quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như trao đổi, mua bán, tặng cho ... Vậy có thể mua bán quyền sử dụng đất khi đất đang vi phạm pháp luật về đất đai không ? Tôi có một thắc mắc, mong luật sư giúp đỡ. Tôi có một mảnh đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất. Tuy nhiên, nhà tôi đã xây dựng nhà trên đó. Hiện nay, tôi muốn bán mảnh đất này cho một người quen nhưng UBND xã không đồng ý và nói rằng tôi phải phá bỏ căn nhà đi mới được thực hiện việc mua bán này.
Vậy tôi muốn hỏi xã trả lời như thế có đúng không ạ?
Cảm ơn!

.Tư vấn Bán nhà chung cư

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về các điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, nếu bạn muốn thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất với một người khác thì bạn cần đáp ứng các các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều trên, ngoài ra, người mua cần đảm bảo không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nếu các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng theo thủ tục thông thường.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, bạn đang có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, khi đó, bạn đang vi phạm điều cấm của Luật đất đai được quy định tại khoản 3, Điều 12 Luật đất đai năm 2013 và bạn sẽ bị lập biên bản xử lý vi phạm hành chính cũng như buộc phải khôi phục lại đất về tình trạng ban đầu. Nếu bạn đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm thì bạn có thể bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi lại đất do bạn vi phạm pháp luật về đất đai căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013.

Do đó, theo ý kiến của chúng tôi, bạn cần thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về việc sử dụng đúng mục đích sử dụng đất để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên trong giao dịch này, tránh xảy ra những tranh chấp sau này.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Thưa Luật sư! Em đang là cán bộ ngân hàng và có tiếp nhận nhiều hồ sơ vay vốn mục đích thanh toán tiền mua nhà dự án chung cư. Trong đó nhiều hợp đồng mua bán không được kí kết trực tiếp với chủ đầu tư mà kí với đơn vị hợp tác/liên doanh/liên kết với chủ đầu tư. Em có tìm hiểu thì được biết, theo nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc chủ đầu tư (CĐT) kí hợp đồng hợp tác nhằm phân chia sản phẩm là nhà ở không được pháp luật quy định. Đồng thời, theo khoản 5 điều 13 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định CĐT "không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".
Như vậy, em hiểu là các hợp đồng mua bán mà công ty hợp tác/liên doanh/liên kết với CĐT kí với khách hàng mua nhà sau ngày 1/7 là không đúng với quy định pháp luật. Vậy xin hỏi luật sư tư vấn, em hiểu như vậy có đúng không?
Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi ngày 08-03-2016

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".

Theo đó, điều luật này không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Ngoại trừ nhóm này ra thì chủ đầu tư được ủy quyền cho các đối tượng khác thay mặt chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Trân trọng./.

>> Luật sư trả lời: Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ?

>> Xem thêm:  Mẫu giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ đô thị mới nhất

3. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền mua căn hộ ?

Thưa Luật sư! Em trình bày sự việc sau: Năm 2007, anh công an (bên bán) nói với em: vợ chồng anh chị được quyền mua 1 suất căn hộ Phú Xuân nhà bè do tổng cục cảnh sát là chủ đầu tư bán cho các anh trong ngành công an nhưng anh chị không có nhu cầu nên muốn sang nhượng lại quyền mua cho em (bên mua) với giá là năm mươi triệu đồng, hợp đồng được thành lập vào năm 2007 .
Nhiệm vụ cuả bên bán sẽ lo thủ tục sang tên cho em nếu căn hộ được bàn giao cũng như thông báo cho em biết tiến độ từ chủ đầu tư thông báo. Về phần nộp tiền vào tài khoản là có thật, em đã nộp 140 triệu theo số tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư thông báo nộp vào tài khoản ngân hàng, người nộp mang tên em nhưng nội dung thì được ghi nộp cho vợ anh công an. Mỗi khi nộp tiền xong em có mang chứng từ nộp tiền qua cho bên chủ đầu tư dự án - phần tiền này em biết là dự án có thu tiền thật . Nhưng đã 5 năm nay dự án không gọi đóng tiền nữa và dự án đã đi đến đâu thì anh công an cũng không trả lời cho em. Theo tình hình em đi thăm dò thì biết dự án bị treo do chưa giải tỏa đền bù được. Em đã trao đổi với họ, mong muốn lấy lại tiền vì dự án đã 9 năm mà không thấy tiến triển, tổng tiền là 190 triệu (50 triệu mua quyền và 140 đóng theo dự án đã yêu cầu), nhưng anh công an nói trong hợp đồng mua bán không ghi thời gian kết thúc nếu em bỏ ngang thì coi như 50 triệu anh sẽ không hoàn trả, còn 140 triệu đó anh sẽ liên hệ với chủ đầu tư để lấy lại cho em.
Vậy trường hợp này bên bán có sai không ? Nếu không sai em cần phải làm gì và trao đổi thế nào?

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Luật sư phân tích:

Theo khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định:

" Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Đứng góc độ pháp lý, mua căn hộ thông qua hình thức làm văn bản chuyển nhượng khác nhau ở hình thức hợp đồng, nhưng trên thực tế quyền lợi của khách hàng không có gì thay đổi và không hề có gì rủi ro so so với việc ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp của bạn, bạn và anh công an đã thực hiện việc kí kết hợp đồng này để bạn có thể mua căn hộ từ chủ đầu tư, tuy nhiên dự án này đã treo khá lâu, nếu trong hợp đồng hai bên không ghi về thời gian kết thúc mà bạn muốn bỏ ngang thì sẽ bất lợi hơn cho bạn. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD

“a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.

Như vậy, trường hợp của bạn nếu chủ đầu tư chưa giao nhà thì bạn vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà mà bạn đã ký với chủ đầu tư.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

4. Tư vấn về mua bán nhà ở nằm trong quy hoạch ?

Thưa luật sư, tôi định mua căn nhà ở TMT Q12. Nhưng khi xem giấy tờ nhà thì tôi thấy phần diện tích đất và nhà ở đều nằm trong quy hoạch. Tôi thấy ở phần ghi chú có ghi "Phần diện tích nhà, đất trong phạm vi quy hoạch được công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng ".
Tôi không hiểu nên tôi có một vài câu hỏi sau xin luật sư giải đáp giúp tôi: Nếu tôi mua về ở mà quy hoạch chưa được dỡ bỏ thì đất này có được đền bù không? Nhà này là nhà tình nghĩa được nhà nước cấp, vậy khi mua có ảnh hưởng gì không?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định trên thì dù mảnh đất đã năm trong khu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa thì chủ sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất, bạn vẫn có thể tiến hành nhận chuyển nhượng bình thường. Sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn được xac định là chủ sử dụng thì sau này khi có kế hoạch sử dụng mà phải thu hồi đất của bạn thì bạn sẽ được hưởng bồi thường như bình thường .

Thứ hai, bạn hỏi về quy định về nhà tình nghĩa có được mua bán không ? Chúng tôi xin trả lời là không có quy định nào của pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng nhà tình nghĩa. Tuy nhiên, cũng có thể phát sinh trường hợp khi nhận nhà từ chính quyền địa phương, gia đình này có thể có cam kết ở lâu dài, ổn định. Do đó, bạn cần liên hệ với chính quyền địa phương nơi có nhà ở đó và có thể hộ gia đình bán nhà phải chứng minh lý do không thể sinh sống ở đây được nữa trước chính quyền địa phương.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

5. Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

Thưa Luật sư, tôi đang định mua một căn nhà tập thể. Người này đã bán cả hai tầng cho một chủ khác nhưng chỉ sang tên sổ đỏ tầng 1 còn tầng hai có sổ đỏ nhưng chủ cũ giữ không giao mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với nhau (Hợp đồng mua bán có dấu của UBND xã nơi có đất ) . Xin Luật sư cho tôi hỏi:
Thứ nhất, bây giờ, tôi mua lại ngôi nhà đó (tầng 2 vì tầng 1 là sang tên cho tôi rồi) thì tôi nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ hay với chủ mới?
Thứ hai, trong hợp đồng thì tôi nên soạn như thế nào cho chặt chẽ?
Xin trân thành cảm ơn!

Mua bán quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng không đúng mục đích đã được Nhà nước giao

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, bạn muốn mua nhà (tầng 2) thì bạn nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ. Vì:

Căn cứ điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định :

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, bạn muốn mua ngôi nhà nhưng người bán nhà không có sổ đỏ đối với tầng 2 mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với chủ cũ trước đó . Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Chỉ khi người bán nhà cho bạn có giấy chứng nhận tầng 2 thì bạn mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.

Thứ hai, bạn có thể soạn theo mẫu: Mẫu hợp đồng mua bán nhà

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm là gì?

Trả lời:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Câu hỏi: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thế nào?

Trả lời:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Câu hỏi: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Trả lời:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.